Реконструкция здания: как провести, что такое

Вопросы и ответы

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
обустраивать кухню без окна;
объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
делать жилые помещения без окон;
площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
санузел не должен быть проходным;
обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Если собственник желает сделать простой ремонт, установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование на более новое с аналогичными параметрами и техническими устройствами, то он может это производить, не ограничиваясь и не получая чье-либо разрешение.

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

Реконструкция зданий и сооружени

Что такое реконструкция
зданий и сооружений с точки зрения закона?

Реконструкция зданий —
проведение строительных работ в целях изменения существующих
технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его
использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и
технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки,
разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения
под мансарду, строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.

Для чего необходим проект
реконструкции здания?

Реконструкция зданий – это сложный и трудоемкий процесс. Особенно, если речь
идет о памятнике архитектуры или исторической застройке. В этом случае возраст
строения может составлять несколько веков, и задача, поставленная перед
проектировщиком, усложняется в десятки раз. Ведь ему необходимо не только
улучшить эксплуатационные характеристики здания, создать условия для его
эффективного использования, но и восстановить его прежний облик, сохранить дух
эпохи.

Вместе с тем,
реконструкция зданий и сооружений это не только комплекс строительно-ремонтных
работ, но и длительный процесс подготовки и согласования проекта реконструкции.
В первую очередь речь, конечно же, идет о проекте реконструкции, который включает
в себя разработку эскизных, рабочих проектов здания, а также сопутствующих
документов.

Что предусматривает
проект реконструкции здания?

·Полная или частичная реорганизация объекта с изменением габаритных
размеров и технических характеристик.

·Проведение дополнительных строительных работ (надстройка и
пристройка).

·Реконструкция либо полная замена всех инженерных коммуникаций.

·Усиление несущих конструкций.

·Переоборудование чердачных помещений под мансарду.

Как происходит создание
проекта реконструкции здания?

Прежде, чем приступить к
работам по проектированию реконструкции здания, необходимо провести техническое
обследование здания и получить исчерпывающую информацию о состоянии несущих
конструкций, коммуникаций, инженерного оборудования и т.д. Степень их
физического износа позволяет сделать выводы о целесообразности проведения
реконструкции.

Далее, имея представление об объеме и видах ремонтно-строительных работ,
проектировщик разрабатывает проектно-сметные документы для всех стадий
реконструкции: разработка конструктивных элементов, проведение их испытаний,
усиление, перепланировка помещений, изменение их функционального назначения,
замена конструкций и инженерного оборудования, благоустройство территории,
отделка фасада здания и т.д.

Проект реконструкции
здания, подготовленный в минимальном объеме, без лишней детализации, проходит
согласование в установленных службах и инстанциях.

Для начала работы над
проектом реконструкции здания необходим следующий пакет документов. В
зависимости от объекта состав предпроектной документации может изменяться.

·Разрешительный акт на выполнение работ по реконструкции здания.

·Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

·Задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при
необходимости).

·Разрешение на присоединение реконструируемого здания или
сооружения к инженерным сетям и коммуникациям.

·Результаты проведенных ранее технических обследований конструкций
здания.

·Технический паспорт строения с указанием степени физического
износа конструкций и инженерного оборудования, объемов и сроков ранее
проведенных капитальных ремонтов и реконструкций.

·Справка о состоянии газовых сетей и оборудования.

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Также при капитально ремонте можно производить модернизацию объекта путем улучшения перепланировки, путем сноса старой, не являющейся несущей перегородки, установки новой, смены инженерной сети на новую и более современную.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

высота;
этажность;
площадь;
объем.

Если говорить о реконструкции моста и дороги (линейные объекты), то, в отличие от капитального ремонта, допускается процесс изменения частей и участков, что подразумевает действие по перемене класса и категории, показателя мощности и грузоподъемности и др.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2022 года.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Застройщики, чтобы не тратить лишнего времени, стараются при капитальном ремонте не переходить рамки и не приступать к реконструкции, которая требует особого разрешения. Подготовительные действия по сбору документов занимают очень много времени, в особенных случаях этот процесс может занять больше одного года.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст. 25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов. Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

При проведении самовольных работ собственнику необходимо доказать законность своих действий через суд. Отказ суда может быть обоснован ущемлением или нарушением прав, наличием угрозы жизни и здоровью третьих лиц (соседей).

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Последствия реконструкции без разрешения

Реконструкция недвижимости по закону требует оформления разрешительной документации, чем граждане часто пренебрегают. На практике это может обернуться для владельца жилья негативными последствиями, вплоть до признания перестроенного объекта самовольной постройкой с требованием вернуть помещение в первоначальное состояние.

В результате изменения технических параметров помещения в процессе реорганизации налицо расхождения с имеющимися данными в органах Росреестра. Без получения выписки из ЕГРП на реконструированное жилье невозможно подтвердить личный статус собственника. Кроме сорванных планов, предусмотрены административные меры наказания:

Наложение административного штрафа.
Требования перепланировки до первоначального состояния или снос построенных конструкций.
Обращение органов власти в суд для признания объекта самовольной постройкой.

Легализовать постройку через суд крайне затруднительно, так как имеются разночтения в понятии «самостроя». Иногда за этим определением стоит появление нового объекта в результате проведенных работ. В других случаях замену несущих конструкций приравнивают к самовольной реконструкции.

Поэтому, прежде чем приступать к самостоятельным работам, лучше заручиться разрешением в муниципальном архитектурном отделе или в Жилкомиссии. Если же реконструкция произведена, то для ее легализации целесообразно воспользоваться административной процедурой.

Нужно произвести новые замеры, оформить технический план, получить обновленный кадастровый паспорт и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации. Это потребует дополнительных расходов, но законность действий окупит все затраты.

https://youtube.com/watch?v=6Uh15IYdtO8

Основные этапы реконструкций

Все основные этапы для проведения реконструкции практически полностью повторяют процесс строительства здания. Первый шаг – разработка подробного проекта.

План должен содержать начальные данные об общем состоянии объекта, его точном местоположении, гидрогеологическом режиме, рельефе и условиях грунта. Опытные специалисты обязательно проводят оценку состояния здания на момент начала работ и дают свой вердикт состоянию наземных и подземных конструкций. Фиксируются все имеющиеся повреждения, а также обязательно даётся оценка возможности дальнейшей эксплуатации помещений. Эксперты должны выяснить, будет ли проведение реконструкции целесообразным.

Все трещины, сырые пятна, неровности и искривления фиксируются фотокамерой и описываются в документации

В случае необходимости дополнительно заказывают проведение лабораторного анализа, например, если обнаружилось вскрытие какого-либо участка. После того, как обследование будет полностью закончено, создается максимально подробный отчет, в котором описывают состояние здания и прикладывают все подтверждающие фотографии.

В целом проект по реконструкции схож с тем, что подготавливают для строительства нового здания, но в нем содержится несколько меньшее количество документов. В таком проекте содержится строительная, архитектурная, технологическая смета, пояснительная записка и план.

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

К числу таких параметров относятся:

высота;
этажность;
площадь;
объем.

Жилого и нежилого помещения

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

У многих возникает желание повысить функциональность помещений, и сделать жилище более удобным или что-то пристроить к уже имеющейся недвижимости.

Поэтому нелишним будет знать, чем отличается реконструкция от перепланировки и что это такое.

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
наличие аварийного фасада;
расширение существующих или строительство новых помещений;
восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Реконструкция или капитальный ремонт

Когда появляется необходимость обновить вид здания или устранить последствия износа и разрушений, необходимо принимать надлежащие меры. Как правило, в таком случае применяют капитальный ремонт или реконструкцию. Для того чтобы верно определить вид строительных работ, необходимо не только знать историю здания и его несовершенства, но и иметь четкое представление об отличительных признаках капитального ремонта от реконструкции. Итак, рассмотрим характеристики и отличительные черты этих двух понятий.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт представляет собой строительные работы с восстановлением исправностей конструкции, систем инженерного оборудования, обеспечивая поддержку эксплуатационных показателей здания. Изношенные конструкции и детали заменяют на новые. В список работ по капремонту зданий могут входить:

частичная перекладка, усиление каменных фундаментов, подвальных стен;
ремонт дренажей и восстановление отмостки вокруг здания;
перекладка перемычек парапетов, кирпичных карнизов, выступающих элементов стен;
ремонт, смена перегородок, стропил, обрешетки;
полная или частичная замена кровли;
переустройство крыши из-за замены кровельного материала;
ремонт, замена перекрытий между этажами. Замена покрытий полов;
замена дверных и оконных блоков;
полная или частичная смена крылец, пандусов, лестниц, лестничных площадок;
возобновление штукатурки;
смена секций, узлов отопительных систем, воздуховодов, вентиляторов;
полная или частичная замена трубопровода (ввод водопровода, выпуск канализации);
смена участков электрической сети.

Реконструкция здания

Реконструкция – это совокупность ремонтных, строительных работ, связанных с изменением структуры здания, его общей площади. В список реконструкционных работ могут входить:

изменение планировки комнат;
возведение различных надстроек, пристроек;
реконструкция инженерного оборудования (инженерные сети и т. п.);
улучшение эстетичного вида здания.

Реконструкция и капитальный ремонт зданий – это два различных вида ремонтно-строительных работ. Иногда из-за размытого представления об этих понятиях возникают споры и конфликты с налоговой службой

По этой причине знать и различать их – крайне важно. Основное отличие капитального ремонта от реконструкции в том, что в первом случае не изменяются технико-экономические показатели здания, а во втором – наоборот